Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, nhu cầu người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam ngày càng tăng. Không chỉ để ở, làm việc lâu dài mà nhiều người còn xem đây là kênh đầu tư an toàn và tiềm năng. Tuy nhiên, do có yếu tố nước ngoài, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải tuân theo các quy định chặt chẽ của pháp luật nhằm đảm bảo an ninh, trật tự và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Hiểu được những băn khoăn đó, Công ty Luật Phú Thanh xin chia sẻ chi tiết các quy định pháp luật hiện hành về việc người nước ngoài được phép mua, sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư tại Việt Nam – bao gồm điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ cụ thể, giúp Quý khách hàng nắm rõ quy trình và tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch dưới bài viết sau đây: 

Điều kiện để người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam

Căn cứ Điều 17 Luật Nhà ở 2023 đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc đối tượng được hưởng quyền miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1, Điều 17 Luật Nhà ở 2023 được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm căn hộ chung cư thông qua các hình thức:

Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;

Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;

Mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định.

Ngoài ra, cần lưu ý:  Căn cứ Điều 19 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài không được sở hữu quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không được sở hữu quá 250 căn nhà riêng lẻ trong một khu vực có quy hoạch dân cư tương đương cấp phường; đồng thời không được mua nhà tại khu vực cấm, khu vực bảo đảm quốc phòng – an ninh theo quy định của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Thủ tục mua nhà chung cư tại Việt Nam đối với người nước ngoài là gì?

Khi đáp ứng đủ điều kiện được mua nhà ở tại Việt Nam và nhà ở đó thuộc khu vực được sở hữu thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được tự mình thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua nhà theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Theo Điều 17 Luật nhà ở 2023, người nước ngoài có thể mua nhà chung cư  từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam. Do vậy, căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023, thủ tục mua nhà chung cư của người nước ngoài có thể thực hiện qua những bước sau:

Bước 1: Kiểm tra dự án/điều kiện

– Trường hợp mua nhà từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần kiểm tra dự án: không thuộc khu vực cấm người nước ngoài sở hữu và phải là dự án nhà ở thương mại được phép bán cho người nước ngoài.

– Trường hợp mua nhà từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở hợp pháp: người bán là tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền chuyển nhượng nhà ở và căn nhà vẫn còn thời hạn sở hữu hoặc được gia hạn.

Bước 2: Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết

Đối với chủ đầu tư dự án:

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

– Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất thực hiện dự án.

– Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

– Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng.

– Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với người nước ngoài:

– Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

– Thị thực nhập cảnh vào Việt Nam còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký hợp đồng mua bán phải trong thời hạn có hiệu lực của thị thực).

– Hoặc Giấy miễn thị thực đối với người nước ngoài có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

– Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn thời hạn.

Bước 3: Lựa chọn nhà chung cư và tiến hành đặt cọc

Người nước ngoài chọn căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại mong muốn và tiến hành đặt cọc để đăng ký mua với chủ đầu tư, bên môi giới hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở hợp pháp.

Các bên tiến hành ký thỏa thuận với nhau về hợp đồng đặt cọc.

Bước 4: Ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền

Hợp đồng mua bán nhà chung cư phải được lập thành hợp đồng với các điều khoản quy định tại Điều 163, Điều 165 Luật Nhà ở 2023. Người nước ngoài thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại Hợp đồng nêu trên. Đơn vị tiền thanh toán là đồng Việt Nam thông qua hình thức chuyển khoản từ tài khoản mở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Hợp đồng được lập thành văn bản và phải được công chứng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực (Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023).

Bước 5: Bàn giao nhà ở và tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người nước ngoài

– Trường hợp mua bán nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án:

+ Khi hoàn thành xây dựng, Chủ đầu tư gửi thông báo bàn giao căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại theo tiến độ cho người nước ngoài (khoản 7, Điều 39 Luật Nhà ở 2023).

 + Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục này (khoản 8, Điều 59 và khoản 2, Điều 162 Luật Nhà ở 2023).

– Trường hợp mua bán nhà chung cư từ tổ chức, cá nhân đã sở hữu nhà ở hợp pháp: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Khoản 2, Điều 162 Luật Nhà ở 2023).

Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi mua căn hộ chung cư

Theo Điều 161 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ như sau:

Được hưởng quyền: Quyền sở hữu và giới hạn số lượng như được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án nhà ở (trừ khu vực an ninh, quốc phòng); Chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 250 căn trong một đơn vị hành chính cấp phường.

Thời hạn sở hữu: Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, có thể gia hạn thêm nếu có nhu cầu và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam, thời hạn sở hữu được ổn định, lâu dài như công dân Việt Nam.

Nghĩa vụ: Sử dụng nhà ở đúng mục đích; Tuân thủ quy định về an ninh, trật tự và nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam; Khi hết thời hạn sở hữu mà không được gia hạn, phải chuyển nhượng, tặng cho hoặc bán lại nhà ở đó cho đối tượng được phép sở hữu tại Việt Nam.

Kết luận

Pháp luật Việt Nam cho phép người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư trong phạm vi và thời hạn nhất định, thể hiện chính sách mở cửa hội nhập nhưng vẫn bảo đảm an ninh quốc gia và trật tự xã hội. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn chi tiết thủ tục mua bán, công chứng, đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, hãy liên hệ Công ty Luật Phú Thanh sẵn sàng hỗ trợ bạn toàn diện.

(Phương Nguyễn)