Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, ngày càng nhiều trường hợp người nước ngoài có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc quan hệ dân sự với công dân Việt Nam phát sinh quyền và nghĩa vụ liên quan đến thừa kế. Một trong những vấn đề được quan tâm là người nước ngoài được nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam không, và nếu được thì quyền của họ được xác định như thế nào.
Bài viết dưới đây Luật Phú Thanh sẽ giúp bạn làm rõ quy định pháp luật hiện hành về quyền thừa kế của người nước ngoài đối với nhà đất tại Việt Nam, đồng thời chỉ ra những điểm cần lưu ý để tránh rủi ro pháp lý.
1. Người nước ngoài có phải là chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024?
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024, sớm hơn dự kiến so với 01/01/2025) đã quy định rõ danh sách “Người sử dụng đất” tại Điều 4. Danh sách này bao gồm:
- Tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam).
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
“Cá nhân người nước ngoài” không nằm trong danh sách người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Họ chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hình thức:
- Thuê nhà ở.
- Mua, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng bị giới hạn bởi thời hạn sở hữu nhà).
Do đó, về mặt nguyên tắc, một cá nhân người nước ngoài không thể trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nền, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thông qua thừa kế. Đây là rào cản pháp lý lớn nhất mà Luật Đất đai thiết lập để bảo vệ chủ quyền quốc gia và quản lý tài nguyên đất.
2. Người nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất hay không?
2.1. Quy định về sở hữu và nguyên tắc hưởng giá trị tài sản
Căn cứ Điều 44 Luật Đất đai 2024, người nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Điều này đặt ra một tình huống thực tế: Nếu cha mẹ (người Việt) để lại di chúc cho con (người Mỹ) một mảnh đất nông nghiệp 1.000m2 ở quê, người con này sẽ không thể làm thủ tục sang tên Sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu pháp luật tước bỏ hoàn toàn quyền lợi của họ thì sẽ vi phạm quyền thừa kế theo Bộ luật Dân sự.
Để giải quyết xung đột này, Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 đã thiết lập cơ chế “Hưởng giá trị”.
Theo đó, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì:
“Người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”.
2.2. Quy trình thừa hưởng giá trị
Bước 1: Khai nhận di sản. Người thừa kế vẫn tiến hành thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam. Văn bản khai nhận di sản này xác lập quyền của họ đối với di sản, nhưng quyền này bị giới hạn ở quyền định đoạt (bán/tặng cho) chứ không bao gồm quyền sử dụng/chiếm hữu lâu dài.
Bước 2: Tìm kiếm đối tác chuyển nhượng. Người nước ngoài phải tìm cá nhân, tổ chức Việt Nam đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng (mua lại) quyền sử dụng đất đó.
Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho. Trong hợp đồng này, người nước ngoài đứng tên là Bên chuyển nhượng (Bên bán). Lưu ý rằng họ chưa bao giờ được đứng tên trên Sổ đỏ, nhưng pháp luật cho phép họ đứng tên trên Hợp đồng chuyển nhượng dựa trên Văn bản khai nhận di sản.
Bước 4: Nhận tiền và hoàn tất giao dịch. Số tiền thu được từ việc chuyển nhượng chính là phần di sản thực tế mà người nước ngoài được hưởng.
2.3. Thời hạn bắt buộc phải chuyển nhượng
Một điểm mới cần lưu ý trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, cụ thể là Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định 102/2024/NĐ-CP) và thông tin từ thực tiễn áp dụng, là áp lực về thời gian xử lý tài sản.
Trước đây, Luật Đất đai 2013 không quy định cứng thời hạn phải bán, dẫn đến tình trạng người thừa kế nước ngoài “treo” tài sản, không bán cũng không sử dụng được, gây lãng phí.
Theo hướng dẫn mới, người nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất thuộc diện không được sở hữu thường phải thực hiện chuyển nhượng trong một thời hạn nhất định (thường là 06 tháng đến 01 năm, một số nguồn trích dẫn thời hạn 90 ngày cho các thủ tục đăng ký biến động liên quan). Nếu quá thời hạn mà không chuyển nhượng, Nhà nước có thể áp dụng các biện pháp can thiệp hoặc tài sản có thể bị coi là chưa đưa vào sử dụng, chịu các chế tài hành chính.
Đặc biệt, Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định: Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản phải nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Điều này có nghĩa là Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ: Dù anh không được cấp Sổ, nhưng tên anh phải được ghi nhận trên hệ thống địa chính là “người đang có quyền định đoạt” để theo dõi việc chuyển nhượng sau này.
3. Kết luận
Pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền thừa kế tài sản của người nước ngoài, coi đây là một trong những quyền dân sự cơ bản, phù hợp với nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng quyền sở hữu và cam kết hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Người nước ngoài có thể trở thành người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với tài sản hợp pháp tại Việt Nam, không phân biệt quốc tịch, nơi cư trú hay hình thức thừa kế, miễn là việc xác lập quyền thừa kế tuân thủ đúng quy định của pháp luật Việt Nam và các điều ước quốc tế có liên quan.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyền thừa kế không đồng nghĩa tuyệt đối với quyền sở hữu không hạn chế, đặc biệt đối với các tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất và nhà ở. Trong những trường hợp pháp luật không cho phép người nước ngoài trực tiếp đứng tên sở hữu hoặc sử dụng, họ vẫn có quyền hưởng giá trị của tài sản thừa kế thông qua việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc ủy quyền định đoạt, bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi cá nhân và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở.
Do đó, khi phát sinh quan hệ thừa kế có yếu tố nước ngoài, các bên nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý để bảo đảm quyền lợi hợp pháp và tránh tranh chấp trong quá trình giải quyết thừa kế. Liên hệ ngay với Luật Phú Thanh để giải đáp thắc mắc!
