Bản án phúc thẩm số 27/2026/DS-PT – Tranh chấp hợp đồng đặt cọc của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai

Tóm tắt : Bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai giải quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là ông Phạm D và bị đơn là bà Trần Thị Vũ T. Nội dung vụ án xoay quanh việc ông D đã đặt cọc 500 triệu đồng để mua một thửa đất nhưng không thể thanh toán đúng hạn do gặp khó khăn về tài chính. Dù nguyên đơn cho rằng đã được gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng, tòa án xác định các bằng chứng đưa ra là không rõ ràng và không được phía bị đơn thừa nhận.

Hội đồng xét xử kết luận lỗi dẫn đến việc giao dịch bất thành hoàn toàn thuộc về bên mua, do đó ông D bị mất số tiền cọc theo thỏa thuận ban đầu. Kết quả cuối cùng là tòa án bác đơn kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên phán quyết sơ thẩm, buộc ông D phải chịu toàn bộ án phí theo quy định.

Cùng Luật Phú Thanh phân tích rõ

1.Thực trạng tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất

Trong giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc là biện pháp phổ biến nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi đặt cọc, bên mua không thu xếp được tài chính đúng thời hạn, dẫn đến tranh chấp về việc có được hoàn lại tiền cọc hay không.

Bản án dân sự phúc thẩm số 27/2026/DS-PT ngày 13/01/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai là một vụ việc điển hình, thể hiện rõ quan điểm xét xử của Tòa án đối với trường hợp này.

Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa những người quen biết, phát sinh từ sự tin tưởng dẫn đến sự thiếu chặt chẽ trong thủ tục pháp lý.

2. Tóm tắt nội dung vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Ngày 25/12/2023, ông Phạm D và bà Trần Thị Vũ T ký Giấy nhận cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với các nội dung chính:

• Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 6 tỷ đồng
• Số tiền đặt cọc: 500 triệu đồng
• Thời hạn đặt cọc: 60 ngày (đến ngày 25/02/2024)

Hết thời hạn đặt cọc, ông D không ký hợp đồng chuyển nhượng với lý do không đủ tiền thanh toán. Ông D cho rằng đã được ông Phan Trọng T1 (chồng bà T) đồng ý gia hạn thêm thời gian bằng lời nói, nhưng không có văn bản thể hiện việc gia hạn và phía bà T không thừa nhận.

Sau đó, ông D khởi kiện yêu cầu:

• Hủy hợp đồng đặt cọc;
• Buộc bà T trả lại 500 triệu đồng tiền đặt cọc

3. Nhận định của toà án

3.1. Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực pháp luật

Hợp đồng đặt cọc lập ngày 25-12-2023, giữa ông Phạm D và bà Trần Thị Vũ T được lập thành văn bản, các bên hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

Tại thời điểm đặt cọc, các bên đều biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản (thế chấp) và có thỏa thuận về việc tất toán khoản vay, để thực hiện chuyển nhượng.

Pháp luật dân sự hiện hành không cấm việc giao kết hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp và thỏa thuận đặt cọc là giao dịch độc lập, không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp; 

=> Do đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật theo Điều 117 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự

3.2. Không có căn cứ chứng minh việc gia hạn thời gian đặt cọc

Tòa án nhận định:

• Việc ông D cho rằng được gia hạn chỉ là lời khai một phía;
• Không có văn bản, tin nhắn hay chứng cứ hợp pháp nào chứng minh bà T đồng ý gia hạn;
• Người làm chứng không xác nhận việc gia hạn;
• Vi bằng được lập sau thời hạn đặt cọc không chứng minh được hành vi vi phạm của bên nhận cọc.

=> Vì vậy, Tòa án kết luận không có căn cứ xác định việc gia hạn hợp đồng đặt cọc.

3.3. Lỗi thuộc về bên đặt cọc

Việc hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết đúng hạn là do:

• Ông D không đủ khả năng tài chính;
• Không thực hiện đúng nghĩa vụ trong thời hạn đặt cọc.

Theo quy định pháp luật, trong trường hợp này, bên đặt cọc phải chịu hậu quả pháp lý do vi phạm nghĩa vụ của mình.

4. Phán quyết của Tòa án

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự:

• Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông D
• Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 68/2025/DS-ST ngày 26-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai. 
• Áp dụng các Điều 117 và 328 của Bộ luật Dân sự; quy định về án phí theo quy định pháp luật

5. Bài học pháp lý rút ra

Từ bản án trên, có thể rút ra một số bài học quan trọng:

• Khi gia hạn hợp đồng đặt cọc, bắt buộc phải lập thành văn bản, có chữ ký của bên nhận cọc
• Không nên chỉ thỏa thuận miệng hoặc thông qua người không đứng tên trong hợp đồng
  
• Bên đặt cọc cần đánh giá kỹ khả năng tài chính trước khi ký hợp đồng
  
• Khi xảy ra tranh chấp, nghĩa vụ chứng minh thuộc về bên cho rằng mình không có lỗi.

6. Kết luận

Bản án phúc thẩm số 27/2026/DS-PT cho thấy quan điểm nhất quán của Tòa án: bên đặt cọc không thực hiện được hợp đồng do lỗi của mình thì không có quyền đòi lại tiền cọc, kể cả trong trường hợp có trao đổi, hứa hẹn bằng lời nói nhưng không có chứng cứ hợp pháp.

Đây là cảnh báo pháp lý quan trọng cho người dân khi tham gia giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, giúp hạn chế rủi ro và tranh chấp trong thực tiễn.