Giao đất và cho thuê đất đều là những hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu và đáp ứng điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai mới nhất hai hình thức này có nhiều điểm khác biệt quan trọng về quyền, nghĩa vụ và khả năng khai thác giá trị đất đai.
Vậy giao đất và cho thuê đất khác nhau như thế nào? Trường hợp nào được giao đất, trường hợp nào phải thuê đất? Bài viết dưới đây Luật Phú Thanh sẽ giúp bạn phân biệt rõ theo quy định pháp luật mới nhất.
1. Giao đất là gì? Cho thuê đất là gì?
Theo Luật Đất đai hiện hành, hiện nay Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo các hình thức khác nhau như: Nhà nước giao quyền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Trong đó, khoản 34, 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về các hình thức trao quyền sử dụng đất như sau:
– Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
– Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
2. 04 điểm khác biệt cần nắm rõ giữa giao đất và cho thuê đất
Thực tế có không ít trường hợp còn nhầm lẫn giữa hai khái niệm giao đất và cho thuê đất. Dưới đây là một số điểm giúp phân biệt giao đất và cho thuê đất.
|
Tiêu chí |
Giao đất |
Cho thuê đất |
|
Hình thức sử dụng |
Có hai hình thức:
|
Có hai hình thức:
|
|
Quyền của người sử dụng đất |
Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức:
|
|
|
Hạn mức sử dụng đất |
Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở:
|
Không có quy định về hạn mức cho thuê đất mà căn cứ yếu tố sau để cho thuê đất:
* Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. |
|
Thời hạn sử dụng đất |
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất gồm 2 trường hợp:
– Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất có thời hạn.
|
– Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài.
– Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm. |
3. Điều kiện Nhà nước giao đất và cho thuê đất thế nào?
Tại Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất như sau:
Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
3. Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này, như sau:
a) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật
về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
b) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, để được giao đất, xin thuê đất cần kiểm tra các căn cứ trên để xem thuộc trường hợp nào, có đủ điều kiện hay không.
4. Kết luận
Theo Luật Đất đai mới nhất năm 2026, giao đất và cho thuê đất là hai hình thức sử dụng đất có bản chất và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác nhau. Việc hiểu đúng và phân biệt rõ sẽ giúp người sử dụng đất lựa chọn phương án phù hợp, bảo đảm quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất.
Trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, người dân và doanh nghiệp nên tìm hiểu kỹ quy định hoặc tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý để đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật.
