Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến khi chuyển nhượng, tặng cho, chia thừa kế hoặc phân chia tài sản giữa các thành viên trong gia đình. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được phép tách thửa.
Theo quy định mới nhất hiện nay, việc tách thửa phải đáp ứng nhiều điều kiện liên quan đến diện tích tối thiểu, quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và lối đi hợp pháp. Việc nắm rõ các quy định này giúp người sử dụng đất tránh rủi ro bị từ chối hồ sơ hoặc phát sinh tranh chấp về sau.
Nhằm giúp người sử dụng đất hiểu đúng quy định, nhận diện các điều kiện pháp lý cần đáp ứng và có cơ sở thực hiện thủ tục tách thửa đúng luật, trong bài viết này, Luật Phú Thanh sẽ phân tích các điều kiện tách thửa theo quy định mới nhất của pháp luật đất đai.
1. Điều kiện tách thửa về mặt pháp lý của thửa đất
Điều kiện tách thửa về mặt pháp lý yêu cầu thửa đất phải có giấy chứng nhận hợp lệ và không có vướng mắc pháp lý.
Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định rõ thửa đất phải đáp ứng ba tiêu chí cơ bản về giấy tờ, thời hạn và tình trạng tranh chấp. Pháp luật hiện hành đặt ra các điều kiện bắt buộc này để bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Giấy tờ pháp lý hợp lệ
Theo Điểm a Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận phải còn hiệu lực và ghi đúng tên người đề nghị tách thửa. Trường hợp Giấy chứng nhận ghi nhiều người đồng sử dụng, tất cả người được ghi tên phải có văn bản đồng ý về việc tách thửa.
Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra tính hợp pháp của giấy chứng nhận thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Trường hợp giấy chứng nhận bị tẩy xóa, sửa chữa hoặc có dấu hiệu giả mạo, cơ quan đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận hồ sơ.
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trước khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất cần bảo đảm thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định. Đối với đất sử dụng có thời hạn, người sử dụng đất xác minh thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận để đảm bảo các thửa đất sau tách vẫn có thời gian sử dụng hợp pháp.
Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài thì điều kiện về thời hạn tự động được đáp ứng. Cơ quan đăng ký đất đai đối chiếu thông tin về thời hạn trong hồ sơ địa chính trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Không có tranh chấp, kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Điểm c Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo quan tính ổn định của giao dịch.
Tuy nhiên, trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
Văn phòng Đăng ký đất đai phối hợp Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan thi hành án dân sự kiểm tra tình trạng tranh chấp, kê biên thông qua hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin. Trường hợp thửa đất đang có tranh chấp toàn bộ, người sử dụng đất phải giải quyết xong tranh chấp trước khi thực hiện tách thửa.
2. Điều kiện về diện tích, kích thước thửa đất sau tách
Bên cạnh điều kiện pháp lý của thửa đất, pháp luật còn đặt ra yêu cầu cụ thể về diện tích và kích thước của thửa đất sau khi tách.
Việc đáp ứng đầy đủ các tiêu chí này nhằm bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng chia nhỏ thửa đất gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và việc sử dụng đất trên thực tế.
Diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, pháp luật đất đai không ấn định một mức diện tích tối thiểu thống nhất áp dụng trên toàn quốc đối với thửa đất sau khi tách.
Thay vào đó hiện nay theo quy định tại Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/Thành phố được giao thẩm quyền quy định cụ thể diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách đối với từng loại đất, căn cứ vào điều kiện tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch và tình hình sử dụng đất tại địa phương.
Do đó, khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Trường hợp thửa đất hình thành sau khi tách không đáp ứng diện tích tối thiểu, thì không đủ điều kiện để tách thửa độc lập và phải thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề theo quy định.
Đối với trường hợp tách thửa gắn với việc chuyển mục đích sử dụng đất, diện tích thửa đất sau tách phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu áp dụng cho loại đất theo mục đích sử dụng mới, bảo đảm phù hợp với quy định của địa phương và quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Kích thước cạnh thửa đất tối thiểu (nếu có)
Ngoài yêu cầu về diện tích, một số địa phương còn quy định thêm điều kiện về kích thước cạnh thửa đất, đặc biệt là chiều rộng mặt tiền hoặc cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng (ví dụ: tối thiểu 4m, 5m hoặc giá trị khác tùy theo lộ giới và khu vực).
Việc áp dụng điều kiện về kích thước cạnh thửa chỉ được thực hiện khi có quy định cụ thể trong văn bản của địa phương.
Lưu ý khi áp dụng điều kiện về diện tích và kích thước thửa đất
Trường hợp văn bản quy định của UBND cấp tỉnh có đặt ra yêu cầu về mặt tiền, chiều rộng, chiều sâu hoặc hình thể thửa đất, thì cơ quan đăng ký đất đai và người sử dụng đất phải thực hiện đúng theo các điều kiện đó khi tách thửa.
Ngược lại, nếu quy định của địa phương không đặt ra điều kiện cụ thể về lối đi, mặt tiền hoặc kích thước cạnh thửa, thì cơ quan đăng ký đất đai không được tự ý bổ sung hoặc đặt thêm điều kiện ngoài những nội dung đã được pháp luật và văn bản địa phương quy định.
3. Trường hợp tách thửa theo bản án, quyết định của Tòa án
Việc tách thửa đất theo bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án được thực hiện trên cơ sở thi hành án và đăng ký biến động đất đai theo quy định. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp phân chia đất theo bản án đều đương nhiên được tách thửa, mà vẫn phải xem xét sự phù hợp với các điều kiện tách thửa theo pháp luật đất đai hiện hành.
Hiện nay theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 220 Luật Đất Đai 2024 đối với các bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/08/2024 trở đi, việc tách thửa đất để thực hiện nội dung phân chia phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa và các điều kiện khác (nếu có) theo Luật Đất đai 2024 và quy định của UBND cấp tỉnh.
Trường hợp thửa đất sau khi phân chia không đáp ứng các điều kiện này thì không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa, kể cả khi nội dung phân chia đã được ghi nhận trong bản án hoặc quyết định của Tòa án.
Ngược lại, đối với các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 01/08/2024, việc tách thửa để thi hành án được thực hiện theo quy định chuyển tiếp, không bắt buộc phải áp dụng các điều kiện mới về diện tích và kích thước thửa đất.
Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm căn cứ vào bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và hồ sơ địa chính để thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng nội dung phân chia đã được Tòa án tuyên.
Điều kiện về hồ sơ tách thửa chuẩn
Để thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm I Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 và nộp tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Hồ sơ tách thửa cơ bản bao gồm các giấy tờ sau:
(1) Đơn đề nghị tách thửa đất
Người sử dụng đất phải nộp đơn đề nghị tách thửa theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền quy định. Hiện nay, sau ngày 01/07/2025, pháp luật đất đai đã ban hành mẫu đơn tách thửa chính thức mới theo các quy định sửa đổi, bổ sung.
Trong giai đoạn chuyển tiếp, cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu người sử dụng đất sử dụng Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP để làm căn cứ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách thửa.
(2) Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ tách thửa phải kèm theo bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó:
- Giấy chứng nhận phải đứng tên người đề nghị tách thửa;
- Trường hợp thửa đất có nhiều người sử dụng chung, thì việc tách thửa chỉ được thực hiện khi có sự thống nhất, đồng thuận của tất cả các đồng sử dụng đất, thể hiện bằng văn bản theo quy định.
(3) Hồ sơ kỹ thuật thửa đất
Tùy từng trường hợp cụ thể, hồ sơ tách thửa có thể phải kèm theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bao gồm:
- Trích đo địa chính thửa đất; hoặc
- Bản vẽ đo đạc hiện trạng thửa đất, do đơn vị đo đạc có đủ điều kiện hành nghề theo quy định pháp luật thực hiện.
- Bản vẽ tách thửa được lập theo Mẫu số 22 – Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Lưu ý:
Người sử dụng đất không bắt buộc phải tự thực hiện đo đạc trước khi nộp hồ sơ tách thửa, trừ trường hợp địa phương có yêu cầu cụ thể. Trong trường hợp cần thiết, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tổ chức việc đo đạc, trích đo địa chính để phục vụ cho việc giải quyết thủ tục tách thửa theo quy định.
(4) Văn bản thỏa thuận (chỉ áp dụng khi có nhiều người liên quan)
Văn bản thỏa thuận giữa các bên liên quan chỉ phát sinh trong một số trường hợp nhất định, bao gồm:
- Thửa đất thuộc đồng sở hữu, đồng sử dụng của nhiều người;
- Tách thửa nhằm chia tài sản chung, chia di sản thừa kế;
- Tách thửa để thực hiện bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
Trong các trường hợp này, văn bản thỏa thuận hoặc tài liệu chứng minh sự thống nhất ý chí của các bên là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai xem xét, giải quyết thủ tục tách thửa theo đúng quy định.
Kết luận
Có thể thấy, điều kiện tách thửa theo quy định mới không chỉ dừng lại ở yếu tố diện tích mà còn liên quan chặt chẽ đến quy hoạch và hạ tầng thực tế của thửa đất.
Trước khi thực hiện thủ tục, người dân nên kiểm tra kỹ quy định của địa phương và tình trạng pháp lý của đất để đảm bảo hồ sơ được chấp thuận. Việc chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng quy định sẽ giúp quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi, tiết kiệm thời gian và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.
