Trong thực tế, không ít người lựa chọn hình thức mua bán đất thông qua giấy ủy quyền thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, đây lại là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp đất đai, bởi bản chất của giấy ủy quyền không phải là hợp đồng mua bán. Vậy khi xảy ra tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền, cần xử lý như thế nào?
1. Xác định, phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền
Trong các giao dịch dân sự về đất đai, bên có quyền sử dụng đất thường phải trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để được công nhận tính hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp vì các lý do như đi công tác, định cư ở nước ngoài, không thuận tiện đi lại, hoặc để che giấu thỏa thuận khác, chủ sử dụng đất đã lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng.
1.1 Ủy quyền là căn cứ để chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp này, nếu bên ủy quyền cho phép thì người được ủy quyền có thể nhân danh chủ sử dụng đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng ủy quyền tạo căn cứ pháp lý cho người được ủy quyền thực hiện giao dịch thay mặt chủ sở hữu.
Việc ủy quyền hợp pháp có thể hỗ trợ các bên thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch, nhất là khi bên sử dụng đất không thể trực tiếp thực hiện thủ tục. Tuy nhiên, phạm vi ủy quyền phải được quy định rõ ràng, cụ thể, nếu vượt quá phạm vi thì giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu phần vượt quá. Điều này được pháp luật dân sự quy định nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên ủy quyền.
1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức lập ủy quyền
Một số trường hợp, các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật mà thay vào đó, chỉ lập hợp đồng ủy quyền cho bên mua “toàn quyền” sử dụng, định đoạt và quản lý thửa đất. Trên thực tế, cách thức này được dùng như một biện pháp thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng, bởi sau khi ký kết, bên mua thường đã giao đủ tiền và toàn quyền khai thác thửa đất.
Tuy nhiên, về mặt pháp lý, đây chỉ là giao dịch ủy quyền, không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên ủy quyền, và bên nhận ủy quyền không thể trở thành chủ thể quyền sử dụng đất nếu chỉ dựa trên hợp đồng ủy quyền. Hơn nữa, hợp đồng ủy quyền có thể bị đơn phương chấm dứt bất kỳ lúc nào theo Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, gây rủi ro rất lớn cho bên nhận ủy quyền.
Do vậy, có thể khẳng định: chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức lập ủy quyền không phải là phương thức được pháp luật đất đai công nhận, mà chỉ là một thỏa thuận giả tạo tiềm ẩn nhiều tranh chấp.
2. Các lưu ý pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền
Các bên cần lưu ý các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền như sau:
2.1 Đối với ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng
Đối với ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên lưu ý một số vấn đề sau:
- Phạm vi ủy quyền
Phạm vi ủy quyền phải được xác định rõ ràng và cụ thể trong giấy ủy quyền để tránh tranh chấp xảy ra. Người được ủy quyền không được vượt quá phạm vi ủy quyền được ghi trong văn bản ủy quyền. Nếu có hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền, phần vượt quá sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo quy định pháp luật, chỉ phần nằm trong phạm vi ủy quyền mới có hiệu lực pháp lý và được thừa nhận.
- Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền là yếu tố quyết định tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền theo Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, việc ký hợp đồng hoặc các hành vi khác trong phạm vi ủy quyền phải được thực hiện trong thời hạn ủy quyền đã thỏa thuận hoặc 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Trường hợp quá thời hạn ủy quyền, giao dịch chuyển nhượng sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Không có ngoại lệ nào cho việc thực hiện giao dịch sau thời hạn ủy quyền trừ khi có ủy quyền mới. Tranh chấp về đất đai thường phát sinh từ việc không tuân thủ thời hạn ủy quyền này.
- Nghĩa vụ thông báo kết quả thực hiện công việc theo ủy quyền
Theo khoản 1 Điều 565 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên được ủy quyền thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. Theo đó, người được ủy quyền phải thông báo kết quả thực hiện nhiệm vụ cho người ủy quyền sau khi hoàn thành công việc. Việc không thực hiện nghĩa vụ này có thể không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đã ký.
Tuy nhiên, việc không thông báo kết quả sẽ là lỗi dẫn đến nghĩa vụ phải bồi thường hoặc các chế tài khác được quy định trong giao dịch ủy quyền. Tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền thường gặp trường hợp người được ủy quyền không thực hiện nghĩa vụ thông báo, điều này có thể dẫn đến mất lòng tin và tranh chấp giữa các bên.
2.2 Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức lập ủy quyền
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức lập ủy quyền giả tạo vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật về giao dịch dân sự. Giao dịch ủy quyền giả tạo nhằm che giấu việc mua bán đất thực tế sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tranh chấp về đất đai thường phát sinh từ việc sử dụng ủy quyền không đúng mục đích pháp lý. Hậu quả pháp lý của giao dịch ủy quyền giả tạo là giao dịch không phát sinh hiệu lực từ lúc giao kết, không tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia. Hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được từ giao dịch vô hiệu này theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức ủy quyền giả tạo là đã vi phạm về hình thức do phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định nên hợp đồng này vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện xong 2/3 giao dịch, đồng thời giao dịch này không vi phạm các quy định về quản lý đất đai theo Luật Đất đai năm 2024 như Điều 45, một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều bản án tuyên giấy ủy quyền giả tạo vô hiệu nhưng công nhận giao dịch mua bán thật do các bên cung cấp đủ chứng cứ về giá mua bán, chứng từ giao nhận và sử dụng đất.
Đồng thời, có án lệ về công nhận hiệu lực giao dịch vi phạm hình thức khi đã thực hiện gần xong, có lợi ích công cộng là Án lệ số 55/2022/AL, nội dung án lệ này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập nhưng chưa được công chứng/chứng thực mà bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch.
3. Thương lượng nội bộ giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền
Thương lượng nội bộ là bước đầu tiên trong quy trình tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền. Phương pháp này giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì mối quan hệ tốt đẹp. Trong quá trình thương lượng, các bên cần xem xét lại toàn bộ hồ sơ giao dịch và giấy ủy quyền.
Việc phân tích điều khoản ủy quyền, thời hạn hiệu lực và phạm vi ủy quyền sẽ giúp xác định nguyên nhân gây ra tranh chấp. Các bên nên chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh quyền lợi hợp pháp của mình. Kết quả thương lượng cần được ghi nhận bằng văn bản có chữ ký của các bên. Nếu thương lượng không thành công, các bên sẽ chuyển sang các biện pháp giải quyết khác.
4. Khởi kiện giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền
Khởi kiện tại Tòa án là biện pháp cuối cùng để giải quyết tranh chấp khi thương lượng và hòa giải không thành công. Dưới đây là trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án:
4.1 Thời hiệu
Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện nên các bên có quyền khởi kiện bất cứ thời điểm nào.
Nếu yêu cầu khởi kiện về hợp đồng ủy quyền thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015.
4.2 Thẩm quyền
Tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền là tranh chấp về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Căn cứ theo khoản 1 Điều 39, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025), theo đó, Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất là Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Đối với yêu cầu khởi kiện về hợp đồng ủy quyền thì đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú/ làm việc hoặc Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật này.
4.3 Thủ tục thụ lý
Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Sau đó, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí theo Danh mục án phí, lệ phí được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Tòa án ban hành thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí; trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo. Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 02-03 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án theo khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
5. Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Biện pháp khẩn cấp tạm thời đóng vai trò quan trọng trong bảo vệ quyền lợi của các bên trong tranh chấp về đất đai. Chủ quyền có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho đến khi giải quyết xong vụ án để ngăn chặn thiệt hại không thể khắc phục. Theo đó, chủ quyền có thể áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng thửa đất theo khoản 7, khoản 8 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Nội dung biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tranh chấp đất đai bao gồm cấm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp thửa đất tranh chấp. Cấm xây dựng, cải tạo, phá dỡ công trình trên đất tranh chấp cũng là biện pháp thường được áp dụng. Cấm khai thác tài nguyên hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất có thể được Tòa án quyết định tùy từng trường hợp cụ thể.
Điều kiện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là có căn cứ cho rằng nếu không áp dụng ngay sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho đương sự. Tranh chấp về đất đai thường đáp ứng điều kiện này do tính chất đặc thù của bất động sản. Chủ quyền cần chứng minh sự cần thiết và cấp bách của việc áp dụng biện pháp.
6. Kết luận
ranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền là vấn đề khá phổ biến và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi, người mua cần hiểu rõ bản chất của giao dịch và lựa chọn hướng xử lý phù hợp, đặc biệt là khi có tranh chấp phát sinh.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về tranh chấp đất đai, mua bán qua giấy ủy quyền hoặc cần khởi kiện, hãy liên hệ Công ty Luật Phú Thanh để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
