Giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề

Tranh chấp ranh giới đất liền kề là vấn đề thường xuyên phát sinh trong thực tế, đặc biệt tại các khu dân cư có lịch sử sử dụng đất lâu năm hoặc chưa được đo đạc, cắm mốc đầy đủ. Chỉ một vài mét đất chênh lệch hoặc việc xây dựng công trình vượt quá ranh giới cũng có thể dẫn đến mâu thuẫn kéo dài giữa các hộ gia đình, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và trật tự xã hội tại địa phương.

Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề? Khi xảy ra tranh chấp, người dân cần thực hiện những thủ tục gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Đây là những vấn đề cần được hiểu rõ để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Cùng Luật Phú Thanh làm rõ nhé!

1. Ranh giới đất đai là gì?

Theo quy định về quản lý đất đai hiện hành, ranh giới được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, cung giới và bản đồ đo thước thực tế. Luật Đất đai 2024 quy định tại Điều 196 và Điều 197 rằng người sử dụng đất có quyền được xác định ranh giới thửa đất và nghĩa vụ tôn giáo tuần tiếp .

Ranh giới sử dụng đất đai được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa; được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính.

2. Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến, phức tạp, thuộc vào tranh chấp dân sự khó giải quyết trong lĩnh vực dân sự mà trong đó các chủ thể cho rằng quyền và lợi ích của họ khi bị xâm hại có liên quan đến đất đai như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tranh chấp ranh giới, ngõ đi chung…

Những mâu thuẫn, tranh chấp đất đai được nhà nước khuyến khích, ưu tiên giải quyết bằng con đường hào giải trước mới đến tố tụng tại Tòa án.

Để giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai mà các văn bản liên quan đến đất đai rất nhiều, không chỉ áp dụng các văn bản luật đang có hiệu lực mà còn phải có sự kết hợp từ các văn bản đã hết hiệu lực với văn bản còn hiệu lực liên quan đến vụ án cần giải quyết.

Bời không có sự hợp tác từ các đương sự nên các vụ án tranh chấp đất đai thường bị kéo dài.

Cần phân loại các dạng tranh chấp phổ biến để giải quyết tranh chấp đất đai dễ dàng và phân biệt rõ ràng hơn.

Do đó, việc xác định chính xác việc chủ thể có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân dân, cùng với xác định thời hiệu khởi kiện, tất cả đều là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.

Quy trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề theo luật định

Tranh chấp ranh giới đất liền kề nói riêng và tất cả tranh chấp nói chung, khi phát sinh, có nhiều phương thức giải quyết khác nhau như: thương lượng, hòa giải, khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài. Tuy nhiên, đối với tranh chấp về ranh giới đất liên kề, pháp luật sẽ có một số quy định đặc thù, đăc biệt là yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Quy trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề theo luật định có các giai đoạn sau đây:

1. Hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
2. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án.

Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp đất đai về xác định ai có quyền sử dụng đất hợp pháp thì bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Đây cũng là điều kiện để Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp ranh giới đất liền kề được hiểu là mâu thuẫn giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến việc xác định vị trí, phạm vi, hoặc giới hạn của ranh giới đất mà họ có quyền sử dụng. Do đó, tranh chấp này được xác định là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp nên bắt buộc thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi thực hiện giai đoạn tiếp theo.

Thủ tục hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã được quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024. Đối với tranh chấp ranh giới đất liền kề, rong quá trình hòa giải, Ủy ban nhân dân cấp xã có thể tổ chức đo đạc, xác định lại ranh giới thực tế, mời các bên cùng tham gia chứng kiến buổi đo đạc xác định ranh, đối chiếu hiện trạng với hồ sơ, bản đồ địa chính theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.

Kết quả hòa giải cơ sở phải được lập thành biên bản theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên, thành viên tham gia hòa giải và xác nhận của UBND xã. Biên bản hòa giải là căn cứ pháp lý quan trọng để tiếp tục giải quyết tranh chấp nếu hòa giải không thành.

Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp ranh giới đất liền kề sau khi được hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không thành, các bên có thể nộp đơn yêu cầu đến UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai tùy từng trường hợp.

• Tranh chấp ranh giới đất liền kề KHÔNG CÓ sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 137 Luật Đất đai 2024: Các bên có quyền lựa chọn UBND hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp.
• Tranh chấp ranh giới đất liền kề CÓ sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 137 Luật Đất đai 2024: Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Ngoài ra, trường hợp yêu cầu UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, các bên có thể:

• Khởi kiện hành chính quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hoặc:
• Khiếu nại lên cấp trên trực tiếp. Cụ thể:
  • Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh nếu quyết định giải quyết tranh chấp do Chủ tịch UBND cấp cấp xã ban hành.
  • Khiếu nại đến Bộ trưởng  Bộ Nông nghiệp và Môi trường nếu quyết định giải quyết tranh chấp do Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành.

Các chi phí khi yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề

Khi yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề, các chi phí phát sinh có thể rất đa dạng, tùy thuộc vào phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên lựa chọn hoặc phải tuân theo, cũng như tính phức tạp của vụ việc.

Chi phí hòa giải tại UBND cấp xã

Pháp luật hiện hành không có quy định về việc chi trả lệ phí, chi phí nào khi hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, có thể phát sinh chi phí cho hoạt động đo vẽ, áp ranh trong quá trình hòa giải. Chi phí này do các đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện và các bên tranh chấp thường phải chịu. Mức phí tùy thuộc vào diện tích, vị trí, mức độ phức tạp của thửa đất.

Chi phí giải quyết tranh chấp tại UBND cấp xã/tỉnh

• Lệ phí (nếu có): Một số địa phương có thể quy định lệ phí giải quyết tranh chấp hành chính, tuy nhiên thường không đáng kể hoặc không có đối với trường hợp này.
• Chi phí đo đạc, xác minh thực địa: Trong quá trình giải quyết tranh chấp, UBND có thể yêu cầu đo đạc lại ranh giới, trích lục bản đồ địa chính, đo vẽ, áp ranh trong trường hợp UBND cấp xã chưa thực hiện.
• Chi phí thẩm định, thu thập chứng cứ (nếu có): Chi phí cho việc xác minh nguồn gốc đất, lịch sử sử dụng đất, lấy lời khai nhân chứng

Chi phí khi khởi kiện tại Tòa án Nhân dân

Đối với trường hợp giải quyết tranh chấp tại Tòa án, các chi phí có thể phát sinh như:

• Án phí dân sự sơ thẩm:
  • Không có giá ngạch: Đối với tranh chấp chỉ yêu cầu xác định ranh giới đất mà không có yêu cầu về tài sản, án phí là 300.000 đồng (theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14).
  • Có giá ngạch: Nếu tranh chấp liên quan đến việc đòi lại phần đất bị lấn chiếm có giá trị cụ thể hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại, án phí sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị phần đất/tài sản tranh chấp.
• Chi phí đo đạc, định giá tài sản, giám định:
  • Chi phí đo đạc địa chính: Tòa án có thể trưng cầu cơ quan có chức năng đo đạc để xác định lại ranh giới. Chi phí này do đương sự yêu cầu hoặc các bên thỏa thuận nộp, hoặc Tòa án quyết định bên nào nộp tạm ứng.
  • Chi phí định giá tài sản: Nếu có tranh chấp về giá trị phần đất lấn chiếm để tính án phí hoặc bồi thường.
  • Chi phí giám định: Ví dụ giám định tài liệu, chữ ký (nếu có tranh chấp về giấy tờ), giám định hiện trạng đất đai.
  • Chi phí ủy thác tư pháp (nếu có): Nếu cần thu thập chứng cứ hoặc tống đạt văn bản ở địa phương khác.
  • Chi phí thi hành án (sau khi có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật): Nếu một bên không tự nguyện thi hành án.
• Chi phí thu thập tài liệu, chứng cứ cá nhân:
  • Chi phí xin trích lục hồ sơ địa chính, bản đồ.
  • Chi phí công chứng, chứng thực giấy tờ.
  • Chi phí đi lại, liên lạc để thu thập thông tin, tài liệu.

Căn cứ giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề

Tranh chấp ranh giới đất liền kề nói riêng và tranh chấp đất đai nói chung, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền thường sẽ căn cứ trên các cơ sở sau để giải quyết tranh chấp:

• Nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất.
• Quá trình sử dụng đất.
• Hiện trạng sử dụng đất.

Kết luận