Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất hiện nay, việc hai bên thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế trên hợp đồng không còn là chuyện lạ. Mục đích thường là để giảm số tiền thuế, lệ phí phải nộp. Tuy nhiên, hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và có thể khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần nếu bị phát hiện. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này? Hợp đồng ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu không và hậu quả pháp lý ra sao? Luật Phú Thanh sẽ giúp bạn hiểu rõ trong bài viết dưới đây.

1. Ghi giá thấp hơn thực tế là gì?

Ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà đất là hành vi cố tình ghi nhận một mức giá chuyển nhượng tài sản thấp hơn giá trị giao dịch thực tế mà các bên đã thỏa thuận và thanh toán.

Giá ghi trong hợp đồng công chứng (được dùng để đăng ký sang tên, tính thuế, lệ phí) là mức giá thấp hơn số tiền thực tế bên mua trả cho bên bán. Phần chênh lệch còn lại thường được thỏa thuận bằng miệng, giấy tay hoặc chuyển khoản ngoài hợp đồng.

Ví dụ: Một khách hàng từng mua một căn hộ chung cư với giá thực tế 3,5 tỷ đồng, nhưng hai bên thống nhất ghi trên hợp đồng công chứng là 1,5 tỷ đồng để “giảm thuế”. Sau đó, bên bán không thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất, bên mua khởi kiện ra tòa. Tuy nhiên, do chứng cứ thanh toán không rõ ràng và giá hợp đồng thấp hơn thực tế, tòa chỉ buộc hoàn trả theo giá 1,5 tỷ đồng, khiến bên mua thiệt hại 2 tỷ đồng và mất quyền nhận đất.

Mục đích thường gặp của hành vi này: Trốn hoặc giảm thuế, phí (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ). Giảm chi phí công chứng, sang tên sổ hồng. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử lý và kéo theo nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu, mất quyền lợi, và xử lý về thuế.

2. Hợp đồng mua bán nhà đất 

Để một hợp đồng mua bán nhà đất được xem là hợp pháp và có giá trị thi hành trên thực tế, cần đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Cụ thể: 

Về chủ thể giao kết hợp đồng: Cả bên mua và bên bán phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Trong đó, bên bán bắt buộc phải là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp bằng văn bản có công chứng. Nếu tài sản thuộc quyền sở hữu chung (vợ chồng, hộ gia đình, đồng thừa kế…), thì việc chuyển nhượng phải được sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu hợp pháp. Trường hợp tài sản đang bị kê biên, đang tranh chấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch mua bán.

Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hợp lệ tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy theo quy định cụ thể của địa phương và loại tài sản.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có hiệu lực pháp lý khi được thực hiện đúng hình thức, tức là thông qua văn bản được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng không tuân thủ hình thức này thì có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức bắt buộc.

Về nội dung hợp đồng: Các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng, đầy đủ và không trái pháp luật. Một hợp đồng chuẩn thường bao gồm: Thông tin cá nhân của các bên (họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD, thông tin liên hệ…), mô tả chi tiết về bất động sản chuyển nhượng (vị trí, diện tích, loại đất, tình trạng tài sản gắn liền với đất, thông tin sổ đỏ…), giá chuyển nhượng, phương thức và thời điểm thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản, chia làm nhiều đợt…), thời hạn giao nhà đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, thỏa thuận về các loại thuế, phí, lệ phí và cam kết không tranh chấp, không bị thế chấp hoặc cầm cố tài sản đang giao dịch.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận riêng về giá thực tế khác với giá ghi trong hợp đồng, hợp đồng có thể bị xem là có mục đích trái pháp luật và có khả năng bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn phần.

Sau khi hợp đồng được ký kết và công chứng, các bên phải thực hiện các thủ tục pháp lý sau hợp đồng để hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Cụ thể, bên mua cần nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, kèm theo hồ sơ thuế, lệ phí trước bạ và các loại phí liên quan. Việc sang tên, cập nhật thông tin trong sổ đỏ mới là điều kiện để xác lập quyền sở hữu hợp pháp của bên mua. Nếu không thực hiện bước này, bên mua có thể gặp rủi ro pháp lý, đặc biệt trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc bên bán thực hiện hành vi gian lận (chuyển nhượng cho người khác, thế chấp tài sản…).

Một hợp đồng mua bán nhà đất hợp pháp phải hội đủ các điều kiện đã nêu trên. Việc thiếu bất kỳ yếu tố nào cũng có thể khiến hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho các bên, đặc biệt là bên mua. Do đó, người dân nên cẩn trọng và nếu cần thiết, nên có sự tham vấn từ luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết các hợp đồng liên quan đến bất động sản.

3. Hợp đồng ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu không?

Theo quy định tại Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, một hợp đồng dân sự có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có mục đích, nội dung trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Căn cứ khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Trường hợp hai bên phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, căn cứ quy định nêu trên, giao dịch chuyển nhượng ghi giá thấp hơn được xác định là giao dịch giả tạo (nhằm che giấu giao dịch có giá chuyển nhượng thực tế cao hơn) nên vô hiệu. Đối với giao dịch bị che giấu, trường hợp các bên có lời khai không thống nhất về giá chuyển nhượng thực tế, không có chứng cứ chứng minh về giá chuyển nhượng thực tế là bao nhiêu, trong khi điều khoản về giá là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng này cũng vô hiệu toàn bộ.

Trong thực tiễn, nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở hoặc tài sản có giá trị lớn, đã cố tình ghi nhận mức giá thấp hơn so với giá trị thực tế nhằm mục đích giảm thiểu nghĩa vụ nộp thuế. Hành vi này thường được gọi là “ghi giá thấp” hoặc “lách thuế”, và được pháp luật xem là một hình thức gian lận thuế.

Việc ghi giá thấp không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, mà còn dẫn đến hệ quả pháp lý nghiêm trọng cho chính các bên tham gia hợp đồng. Theo pháp luật hiện hành, hành vi trốn thuế, gian lận thuế là hành vi bị nghiêm cấm và có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ vi phạm. Vì vậy, nếu cơ quan chức năng phát hiện ra việc hợp đồng được lập nhằm mục đích trốn thuế thông qua việc ghi nhận giá trị không đúng thực tế, thì hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu từng phần. Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu theo yêu cầu của một bên khi phát sinh tranh chấp, hoặc theo kiến nghị, kết luận từ cơ quan điều tra, cơ quan thuế hoặc thanh tra tài chính khi phát hiện hành vi vi phạm.

Ngoài ra, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc tuyên hợp đồng vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp tài sản không thể hoàn trả bằng hiện vật, các bên có thể phải hoàn trả bằng tiền theo giá trị thị trường tại thời điểm hoàn trả. Đồng thời, bên vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, truy thu thuế và chịu các nghĩa vụ tài chính phát sinh theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, việc ghi giá thấp trong hợp đồng tuy có thể mang lại lợi ích trước mắt, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý về lâu dài. Các bên tham gia giao dịch dân sự cần nhận thức rõ ràng về hậu quả pháp lý của hành vi này và nên tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu

Khi một hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật, các bên sẽ phải đối mặt với nhiều hậu quả pháp lý đáng kể. Cụ thể như sau:

Một là, hai bên buộc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: bên bán phải hoàn trả số tiền đã nhận từ bên mua, trong khi bên mua phải hoàn trả lại tài sản như nhà, đất nếu đã được giao dịch. Trong trường hợp có chênh lệch giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trong hợp đồng (do cố tình ghi giá thấp để trốn thuế),giá trị hợp đồng ghi thấp sẽ là căn cứ pháp lý duy nhất trong hồ sơ, phần chênh lệch này thường không được công nhận và có thể dẫn đến việc bên chịu thiệt không có căn cứ rõ ràng để đòi lại, gây ra tranh chấp hoặc mất mát tài chính.

Hai là, hành vi trốn thuế hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình ký kết hợp đồng có thể khiến các bên bị xử phạt hành chính, và trong một số trường hợp nghiêm trọng, còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi gian lận thuế.

Ba là, nếu hợp đồng đã được sử dụng để làm thủ tục sang tên hoặc đăng bộ quyền sở hữu tài sản, thì các thủ tục này cũng có nguy cơ bị hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và sử dụng tài sản của bên mua. Do đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là rất nghiêm trọng, đòi hỏi các bên phải thận trọng và tuân thủ đúng quy định pháp luật khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

Kết luận: 

Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật Phú Thanh về vấn đề “Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế có bị vô hiệu?” nhằm giúp Quý khách hàng hiểu rõ hơn các quy định pháp luật hiện hành và những rủi ro có thể phát sinh trong giao dịch bất động sản. 

(Phương Nguyễn)