Ly hôn có yếu tố nước ngoài luôn là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt khi liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất. Do pháp luật Việt Nam có những hạn chế nhất định đối với người nước ngoài trong việc sở hữu đất đai, việc phân chia tài sản trong trường hợp này không thể áp dụng một cách đơn giản như các vụ ly hôn thông thường. Bài viết này Luật Phú Thanh sẽ phân tích chi tiết thủ tục pháp lý, nguyên tắc phân chia và các giải pháp thực tiễn khi giải quyết tài sản chung là đất đai trong trường hợp ly hôn có người nước ngoài.
Thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết chia tài sản chung là đất đai khi ly hôn có một bên là người nước ngoài
Dưới đây là phân tích chi tiết về thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết để bạn có thể áp dụng đúng trong từng tình huống phát sinh.
Trường hợp các bên tranh chấp và yêu cầu tòa án giải quyết
Khi phát sinh tranh chấp và có yêu cầu Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung khi ly hôn mà một bên là người nước ngoài, việc xác định đúng thẩm quyền của Tòa án bảo đảm vụ việc được thụ lý, giải quyết đúng pháp luật và tránh kéo dài thời gian tố tụng.
Thẩm quyền riêng biệt của tòa án nơi có bất động sản (xét theo lãnh thổ quốc gia)
Việc xác định thẩm quyền xét xử là bước đầu tiên trong quá trình giải quyết ly hôn có yếu tố nước ngoài. Tòa án Việt Nam áp dụng thẩm quyền riêng biệt đối với tranh chấp bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam theo điểm a khoản 1 Điều 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Quy định này đảm bảo rằng mọi tranh chấp liên quan đến đất đai tại Việt Nam đều phải được giải quyết tại Tòa án Việt Nam bất kể quốc tịch của các bên.
Theo Điều 127 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc ly hôn giữa công dân Việt Nam với người nước ngoài thường trú ở Việt Nam được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam. Khi cả hai vợ chồng cư trú, làm ăn và sinh sống lâu dài ở Việt Nam, Tòa án Việt Nam có thẩm quyền riêng biệt giải quyết vụ việc ly hôn bao gồm cả phân chia tài sản. Điều này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình ly hôn.
Thẩm quyền cụ thể của tòa án tại Việt Nam
Trong bối cảnh tổ chức lại hệ thống tòa án và cập nhật quy định pháp lý, thẩm quyền giải quyết các vụ án ly hôn có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam đã có những thay đổi đáng kể.
- Về phân cấp hành chính: Trước ngày 01/07/2025, căn cứ Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, các tranh chấp, yêu cầu giải quyết về ly hôn có yếu tố nước ngoài sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
- Tuy nhiên, kể từ ngày 01/07/2025, theo việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp theo khoản 1 điều 1 Luật tổ chức chính quyền địa phương 2025, tổ chức của Tòa án nhân dân cũng có sự thay đổi. Cụ thể, không còn Tòa án nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hay thành phố thuộc trung ương, thay vào đó là Tòa án nhân dân khu vực. Theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 thì các vụ án ly hôn có yếu tố nước ngoài sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực.
- Về phân cấp lãnh thổ: Đối với bất động sản tại Việt Nam, thẩm quyền lãnh thổ được xác định theo nơi bị đơn cư trú chứ không phải nơi có bất động sản. Nguyên tắc này xuất phát từ việc quan hệ tranh chấp chính là ly hôn (quan hệ hôn nhân), do đó thẩm quyền được xác định theo tranh chấp chính.
Như vậy, Tòa án Nhân dân Khu vực nơi bị đơn cư trú sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ly hôn chia tài sản này.
Trường hợp các bên thỏa thuận và không yêu cầu tòa án giải quyết
Để bảo đảm văn bản thỏa thuận phân chia đất đai có hiệu lực và được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận khi thực hiện các thủ tục liên quan, cần xem xét đầy đủ cả điều kiện về hình thức lẫn nội dung theo quy định pháp luật hiện hành. Hai nhóm điều kiện này là cơ sở để đánh giá tính hợp pháp và khả năng thi hành của thỏa thuận.
Về hình thức, văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất khi ly hôn phải được công chứng hoặc chứng thực mới đáp ứng điều kiện có hiệu lực. Thủ tục công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền tại nơi có bất động sản, tức là tại tỉnh hoặc thành phố nơi thửa đất tọa lạc theo điều 44 Luật công chứng 2024. Điều này nhằm bảo đảm tính xác thực, hợp lệ và khả năng đăng ký, sang tên theo quy định.
Về nội dung, người nước ngoài bị hạn chế, không nằm trong các đối tượng là người sử dụng đất tại Việt Nam theo điều 4 Luật Đất đai 2024. Do đó, nội dung thỏa thuận phải bảo đảm không vi phạm các quy định về hạn chế quyền của người nước ngoài đối với đất đai. Nếu thỏa thuận trái với các hạn chế này, văn bản có thể bị tuyên vô hiệu hoặc không được cơ quan nhà nước chấp thuận trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai.
Nguyên tắc phân chia tài sản chung là đất đai khi ly hôn có một bên là người nước ngoài
Nguyên tắc phân chia bình quân được áp dụng khi không có bằng chứng chứng minh mức độ đóng góp khác nhau của các bên trong việc hình thành và phát triển tài sản. Tòa án xem xét toàn bộ chứng cứ về nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất, quá trình đóng góp tài chính và công sức lao động của từng bên trong việc sử dụng, tạo dựng đất đai
Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định rằng khi ly hôn, tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố khác để xác định tỷ lệ tài sản mà vợ chồng được chia. Nguyên tắc phân chia 50/50 áp dụng đối với tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân bất kể ai là người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được cấp trong thời kỳ hôn nhân thuộc tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.
Tỷ lệ phân chia sẽ khác biệt nếu chứng minh được công sức đóng góp nhiều hơn. Tòa án có thể quyết định phân chia tài sản chung không theo tỷ lệ bình quân nếu có chứng cứ chứng minh mức độ đóng góp của các bên khác nhau. Theo khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 có thể phân chia theo tỷ lệ khác tùy thuộc vào mức độ đóng góp thực tế.
Đối với đất đai được hình thành trước khi kết hôn, tài sản này thuộc sở hữu riêng của người được cấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu trong thời kỳ hôn nhân có sử dụng tài sản chung hoặc công sức lao động của cả hai vợ chồng để cải tạo, nâng cao giá trị của thửa đất, phần giá trị tăng thêm này được coi là tài sản chung. Tòa án sẽ xác định tỷ lệ phần giá trị tăng thêm để phân chia cho bên còn lại theo nguyên tắc công bằng.
Trong trường hợp một bên chứng minh được rằng mình đã đóng góp toàn bộ hoặc phần lớn tài chính để mua đất hoặc xây dựng trên đất, Tòa án có thể quyết định tỷ lệ phân chia cao hơn cho bên đó. Chứng cứ cần thiết bao gồm chứng từ thanh toán, hợp đồng mua bán, biên lai chuyển tiền và lời khai của người làm chứng. Tòa án đánh giá tổng hợp các chứng cứ để xác định mức độ đóng góp của từng bên một cách khách quan và toàn diện.
Cách phân chia của Tòa án khi các bên không thỏa thuận được
Căn cứ theo chứng cứ về quá trình tạo lập, sử dụng và công sức đóng góp tôn tạo, các quy định pháp luật về hôn nhân gia đình, luật đất đai và kết quả xác định giá trị (định giá hoặc thẩm định giá), Tòa án thường sẽ quyết định phương án phân chia tài sản. Phương án phân chia phải đảm bảo công bằng, hợp lý và phù hợp với quy định của pháp luật về quyền của người nước ngoài đối với đất đai tại Việt Nam. Tòa án xem xét toàn diện các yếu tố để đưa ra quyết định cuối cùng về tỷ lệ phân chia và hình thức phân chia tài sản.
Phân chia theo tỷ lệ dựa trên nguyên tắc phân chia của Luật hôn nhân và gia đình
Tòa án căn cứ vào chứng cứ về quá trình tạo lập, sử dụng và công sức đóng góp để xác định tỷ lệ phân chia tài sản chung. Các yếu tố được xem xét bao gồm nguồn vốn mua đất, thời điểm được cấp quyền sử dụng đất, đóng góp tài chính và công sức lao động trong việc tôn tạo đất đai. Tòa án phân tích từng chứng cứ một cách khách quan để đưa ra tỷ lệ phân chia công bằng cho các bên.
Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh mức độ đóng góp khác nhau, Tòa án áp dụng nguyên tắc phân chia bình quân 50/50 theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Tỷ lệ phân chia có thể được điều chỉnh dựa trên các yếu tố khác như lỗi của các bên, quyền lợi con chưa thành niên và khả năng kinh tế của từng bên sau ly hôn. Tòa án giải thích rõ ràng căn cứ xác định tỷ lệ phân chia trong bản án để đảm bảo tính thuyết phục và minh bạch.
Xác định hiện trạng tài sản sau phân chia
Do người nước ngoài bị hạn chế quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2024, Tòa án thường quyết định giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên là công dân Việt Nam. Quyết định này đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật về hạn chế quyền của người nước ngoài đối với đất đai. Bên là công dân Việt Nam nhận toàn bộ quyền sử dụng đất và các quyền liên quan như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai.
Việc giao quyền sử dụng đất cho bên là công dân Việt Nam được thực hiện thông qua bản án của Tòa án. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, bên nhận đất tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Người Việt Nam buộc phải bồi hoàn giá trị tài sản theo tỷ lệ phân chia dựa trên nguyên tắc phân chia của pháp luật hôn nhân gia đình cho người nước ngoài. Bên là công dân Việt Nam nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ bồi hoàn giá trị theo tỷ lệ phân chia cho bên là người nước ngoài. Giá trị bồi hoàn được tính dựa trên kết quả định giá hoặc thẩm định giá đất tại thời điểm xét xử. Tòa án xác định rõ số tiền bồi hoàn và thời hạn thanh toán trong bản án để đảm bảo quyền lợi của bên được bồi hoàn
Kết luận
Việc chia tài sản chung là đất đai khi ly hôn có yếu tố nước ngoài đòi hỏi phải áp dụng linh hoạt các quy định pháp luật, đặc biệt là các giới hạn về quyền sở hữu đất của người nước ngoài. Trong hầu hết trường hợp, giải pháp phổ biến là định giá tài sản và thanh toán bằng tiền thay vì chia bằng hiện vật. Để đảm bảo quyền lợi, các bên cần hiểu rõ quy định và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ liên quan trước khi tiến hành thủ tục ly hôn.
