Trong quá trình sử dụng đất, việc biến động đất đai là điều không thể tránh khỏi có thể do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, thay đổi thông tin người sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có sự thay đổi.
Vậy “biến động đất đai” là gì, những trường hợp nào bắt buộc phải đăng ký biến động, và nếu không đăng ký biến động đất đai đúng hạn có bị xử phạt không?
Bài viết dưới đây của Công ty Luật Phú Thanh sẽ giúp bạn hiểu rõ một số quy định về đăng ký biến động đất đai, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất.
1. Biến động đất đai là gì?
Tại Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT giải thích một số từ ngữ như sau:
(1) Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
(2) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
(3) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể hiểu biến động đất đai là sự thay đổi về một hoặc một số thông tin về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký trong hồ sơ địa chính.
2. Những trường hợp phải đăng ký biến động đất đai trong 30 ngày?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“ 3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá;
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”
Như vậy, theo quy định nêu trên thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 tại cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:
(1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
(2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
(3) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
(4) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo:
+ Kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
+ Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
+ Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
+ Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai;
+ Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
(5) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
(6) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
(7) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Lưu ý: Đối với trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá;
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
3. Đăng ký biến động đất đai có được thực hiện online hay không?
Theo nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 131 Luật Đất đai 2024 có quy định:
(1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
(2) Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
(3) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
(4) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
(5) Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, người sử dụng đất có thể đăng ký biến động đất đai online. Theo đó, việc đăng ký trên giấy hay đăng ký online thì đều có giá trị pháp lý như nhau.
4. Mức xử phạt nếu không đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người sử dụng đất không đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày có thể bị phạt từ 1.000.000 đến 10.000.000 đồng, tùy theo loại đất và mức độ vi phạm.
Ngoài ra, việc không đăng ký kịp thời còn gây khó khăn khi thực hiện giao dịch, sang tên, hoặc thế chấp sau này.
Kết luận: Việc thực hiện đúng thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch và ổn định trong quản lý đất đai.
Nếu bạn gặp khó khăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề pháp lý liên quan đến biến động đất đai, đừng ngần ngại liên hệ với công ty Luật Phú Thanh – cam kết đồng hành cùng khách hàng từ khâu tư vấn, chuẩn bị hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan nhà nước cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, giúp khách hàng an tâm, đúng luật và nhanh chóng nhận kết quả.
(Phương Nguyễn)
