Thời gian gần đây, thông tin về việc giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ năm 2026 đang thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân. Tuy nhiên, không ít trường hợp hiểu nhầm rằng mọi hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đều được giảm, dẫn đến kỳ vọng sai và phát sinh khiếu nại không cần thiết.
Vậy những trường hợp nào thực sự được áp dụng mức giảm 70% tiền sử dụng đất? Điều kiện áp dụng ra sao và trường hợp nào không thuộc diện ưu đãi? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ cụ thể, đúng bản chất pháp lý theo quy định mới của pháp luật đất đai.
Trường hợp được áp dụng mức giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
…
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:
- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
…
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được giảm 70% và chỉ cần nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn sang đất ở nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
(1) Đất chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
(2) Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
(3) Hộ gia đình, cá nhân chưa được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất nêu tại mục (2) (tính trên 01 thửa đất).
Để làm rõ hơn trường hợp được giảm 70% tiền sử dụng đất trong thực tế, có thể xem ví dụ sau:
Hộ gia đình A có 200 m² đất vườn trong cùng thửa đất có đất ở, hạn mức giao đất ở tại địa phương là 120 m². Khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định như sau:
+ 120 m² trong hạn mức quy định: hộ gia đình chỉ phải nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp (tương ứng được giảm 70%);
+ 80 m² vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức: phải nộp 50% chênh lệch;
+ Trường hợp diện tích vượt quá 01 lần hạn mức thì phần vượt này phải nộp 100% chênh lệch.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 2026
Tại Điều 122 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024,
Trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2019, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, Luật Dầu khí 2022; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công 2019, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
– Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Các điều kiện quy định nêu trên;
+ Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;
+ Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024;
+ Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ ở 2026 ra sao?
Theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2026 như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Bước 3:
– Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Lưu ý:
– Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
– Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 227 Luật Đất đai 2024.
Kết luận:
Mức giảm 70% tiền sử dụng đất không áp dụng đại trà, mà chỉ dành cho một số trường hợp cụ thể, chủ yếu là chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở và trong hạn mức giao đất ở, đồng thời thực hiện từ ngày 01/01/2026 trở đi.
Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp người sử dụng đất chủ động tính toán chi phí, lựa chọn thời điểm chuyển mục đích phù hợp, đồng thời tránh nhầm lẫn do các thông tin giật tít trên mạng xã hội. Trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên kiểm tra kỹ nguồn gốc thửa đất, hạn mức và thời điểm áp dụng chính sách để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Công ty Luật Phú Thanh khuyến nghị người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích cần kiểm tra kỹ nguồn gốc thửa đất, quy hoạch, hạn mức và thời điểm áp dụng chính sách, nhằm tránh nhầm lẫn, phát sinh chi phí không cần thiết và tranh chấp về sau.
