Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến trong đời sống dân sự, đặc biệt khi cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng. Tuy nhiên, theo các quy định pháp luật mới, không phải mọi thửa đất đều được phép đem thế chấp.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 99/2022/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 18/2026/NĐ-CP) về đăng ký biện pháp bảo đảm. Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh một số nội dung liên quan đến việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về đăng ký thế chấp và các biện pháp bảo đảm khác.
Vậy điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo luật mới là gì? Người sử dụng đất cần đáp ứng những yêu cầu nào để giao dịch thế chấp hợp pháp, tránh rủi ro vô hiệu? Bài viết dưới đây hãy cùng Luật Phú Thanh làm rõ.
Điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Các điều kiện này được đặt ra nhằm bảo đảm tính hợp pháp của quyền sử dụng đất đem thế chấp, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để cơ quan đăng ký đất đai xem xét nhằm thực hiện việc đăng ký thế chấp theo đúng quy định.
Trước hết, điều kiện mang tính nền tảng là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và còn hiệu lực pháp lý.
Trong trường hợp thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ, rõ ràng các thông tin về quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, qua đó xác định chính xác phạm vi tài sản bảo đảm.
Bên cạnh đó, thửa đất đem thế chấp phải là đất không có tranh chấp; trường hợp đã từng phát sinh tranh chấp thì tranh chấp đó phải được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Tranh chấp đất đai ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới thửa đất, tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trên thực tế, cơ quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký thế chấp nếu tài sản đang có tranh chấp và đã nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác, phù hợp với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 15 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng không được thuộc trường hợp bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Bởi lẽ, kê biên là biện pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực, nên trong thời gian này người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản.
Theo đó, cơ quan đăng ký sẽ từ chối đăng ký thế chấp nếu trước thời điểm ghi nhận nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc Cơ sở dữ liệu đất đai, cơ quan này nhận được văn bản thông báo kê biên tài sản hoặc văn bản yêu cầu tạm dừng, dừng việc đăng ký của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Chấp hành viên.
Một điều kiện quan trọng khác là quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn này được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quy định của pháp luật đất đai. Trong đó, đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Còn đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh thường có thời hạn sử dụng xác định cụ thể.
Đồng thời, quyền sử dụng đất không được bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng. Bởi các biện pháp này nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, thay đổi hiện trạng tài sản hoặc bảo đảm cho việc giải quyết tranh chấp, thi hành án sau này. Trong trường hợp cơ quan đăng ký nhận được văn bản yêu cầu không thực hiện đăng ký từ cơ quan tiến hành tố tụng hoặc người có thẩm quyền, thì việc đăng ký thế chấp sẽ không được thực hiện.
Cuối cùng, theo khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, nếu người sử dụng đất đang được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì phải thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính này trước khi thế chấp quyền sử dụng đất.
Điều kiện về hình thức khi thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về hình thức theo pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (trừ trường hợp luật có quy định khác). Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp là điều kiện bắt buộc để đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.
Việc không tuân thủ yêu cầu về công chứng hoặc chứng thực có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu về hình thức, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của biện pháp bảo đảm và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung hoặc đồng sử dụng đất, nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo phần, người sử dụng đất chỉ được thế chấp phần quyền của mình sau khi đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai hoặc tách thửa, đồng thời được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng, qua đó xác lập rõ ràng phạm vi tài sản đem thế chấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất không thể phân chia được theo phần, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự tham gia của tất cả các đồng chủ thể cùng ký kết hợp đồng thế chấp hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp cho một người đại diện đứng ra giao kết và thực hiện giao dịch. Những nội dung này được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật đất đai 2024.
Mục đích là nhằm bảo đảm nguyên tắc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng chủ sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp do việc một chủ thể đơn phương định đoạt tài sản chung.
Như vậy, việc tuân thủ đúng các điều kiện về hình thức khi thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ là yêu cầu mang tính thủ tục, mà còn là yếu tố quyết định đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp và khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Điều kiện phải đăng ký thế chấp được tại cơ quan đăng ký đất đai
Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký đất đai) theo khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ đăng ký trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai, qua Bộ phận Một cửa, qua Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm các giấy tờ theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Cụ thể, hồ sơ gồm:
- Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính);
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất bao gồm các giấy tờ theo Điều 28 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Cụ thể, hồ sơ gồm:
- Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận (bản gốc) hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư trong trường hợp tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (01 bản chính); Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở;
- Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ về việc chấp thuận, cho phép thực hiện dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Một trong các loại bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư bao gồm các giấy tờ theo Điều 29 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp bên bảo đảm là chủ đầu tư đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:
- Giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
- Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng; một trong các loại bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng của công trình xây dựng trong dự án đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư bao gồm các giấy tờ theo Điều 30 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp bên bảo đảm đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:
- Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (bản gốc);
- Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trừ trường hợp được miễn giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, nếu không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký vào Số đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ để chứng nhận nội dung và thời điểm đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP(sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 9 Điều 11 Nghị định 18/2026/NĐ-CP).
Kết luận
Việc thế chấp quyền sử dụng đất theo luật mới đòi hỏi người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý về chủ thể, tài sản và thủ tục. Chỉ khi tuân thủ đúng quy định, giao dịch thế chấp mới có giá trị pháp lý và hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.
Do đó, trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp nên tìm hiểu kỹ quy định hoặc tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
