Trong các giao dịch nhà ở hiện nay, đặc biệt là những dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, việc đặt cọc trước để “giữ suất”, “giữ căn đẹp” đã trở thành chuyện rất phổ biến. Không ít người mua chỉ dựa vào lời giới thiệu của môi giới hoặc tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội mà nhanh chóng chuyển tiền đặt cọc khi chưa tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của tài sản.
Đến khi phát hiện căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc đang được thế chấp tại ngân hàng, nhiều người cho rằng hợp đồng đặt cọc đương nhiên vô hiệu và mình có quyền lấy lại toàn bộ số tiền đã giao. Tuy nhiên, thực tế pháp lý không phải lúc nào cũng như vậy.
Một vụ án đáng chú ý được giải quyết tại TP.HCM đã cho thấy điều đó. Người mua chuyển trước 100 triệu đồng để đặt cọc mua một căn hộ tại dự án Picity High Park.
Sau khi ký kết và giao tiền, người này mới viện dẫn lý do căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang thế chấp ngân hàng để yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại khoản tiền đã đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm từng chấp nhận yêu cầu này. Thế nhưng ở giai đoạn phúc thẩm, bản án đã bị sửa theo hướng hoàn toàn ngược lại: người mua bị xác định là bên vi phạm cam kết và mất toàn bộ số tiền đặt cọc.
Điểm mấu chốt của vụ việc nằm ở cách nhìn nhận bản chất pháp lý của giao dịch đặt cọc.
Hội đồng xét xử cho rằng hợp đồng đặt cọc không đồng nhất với hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Vì vậy, việc tài sản tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng chưa đồng nghĩa với việc hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Trên thực tế, rất nhiều người đang có suy nghĩ rằng: “Nhà chưa có sổ thì không được mua bán, mà đã không được mua bán thì hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu”. Đây là cách hiểu chưa đầy đủ.
Trong vụ án nêu trên, Tòa án xác định căn hộ là nhà ở hình thành trong tương lai, thuộc trường hợp pháp luật cho phép giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở. Đồng thời, việc căn hộ đang được thế chấp tại ngân hàng cũng không phải là căn cứ làm vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Sự đồng ý của ngân hàng là điều kiện cần thiết tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, chứ không phải điều kiện bắt buộc để các bên giao kết hợp đồng đặt cọc.
Một chi tiết đặc biệt quan trọng là người mua thực tế đã biết rõ tình trạng pháp lý của căn hộ ngay từ đầu. Nội dung hợp đồng thể hiện rõ việc bên mua sẽ hỗ trợ tất toán khoản vay để thực hiện các bước tiếp theo của giao dịch. Điều đó cho thấy các bên đều nhận thức được việc tài sản đang được thế chấp và đã thống nhất phương án xử lý trước khi tiến hành mua bán chính thức. Nói cách khác, đây không phải trường hợp bên bán che giấu thông tin hay có hành vi lừa dối.
Sai lầm lớn nhất của người mua nằm ở việc sau khi đặt cọc đã không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo đúng tiến độ cam kết. Khi phát sinh lo ngại về pháp lý, bên mua tự ý dừng giao dịch và yêu cầu hủy bỏ thỏa thuận. Tòa án xác định hành vi này là việc từ chối tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng từ phía bên đặt cọc. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
Dưới góc độ thực tiễn xét xử, bản án này phản ánh xu hướng ngày càng rõ nét của Tòa án trong việc đánh giá hiệu lực giao dịch. Thay vì chỉ nhìn vào tình trạng pháp lý của tài sản để tuyên vô hiệu một cách máy móc, Tòa án xem xét toàn diện ý chí của các bên khi xác lập giao dịch: họ có biết tình trạng pháp lý của tài sản hay không, có tự nguyện tham gia giao dịch hay không, đã thống nhất phương án xử lý các vướng mắc pháp lý hay chưa và bên nào là người chủ động phá vỡ cam kết.
Nhiều người vẫn giữ tâm lý “đặt cọc trước rồi tính sau”, cho rằng nếu phát hiện rủi ro có thể dễ dàng lấy lại tiền. Tuy nhiên, pháp luật dân sự không bảo vệ sự chủ quan đó. Khi các bên đã tự nguyện ký kết, đã được cung cấp thông tin đầy đủ và đã thực hiện giao dịch trên cơ sở nhận thức rõ các điều kiện liên quan thì việc thay đổi ý định giữa chừng có thể khiến bên đặt cọc phải chịu những hậu quả pháp lý đáng kể, trong đó có việc mất toàn bộ số tiền đã giao.
Vụ án cũng là lời nhắc nhở quan trọng đối với cả người mua lẫn môi giới rằng không nên đánh đồng giữa việc “tài sản chưa đủ điều kiện để sang tên ngay” với việc “hợp đồng đặt cọc vô hiệu”. Trong nhiều trường hợp, giao dịch đặt cọc vẫn được pháp luật công nhận nếu các bên minh bạch thông tin, tự nguyện thỏa thuận và có lộ trình xử lý các vấn đề pháp lý của tài sản.
Trong nghề luật, không phải lúc nào người khởi kiện cũng là người được bảo vệ. Có những vụ việc mà người mua tin rằng mình là bên chịu thiệt, nhưng sau khi xem xét toàn bộ chứng cứ và nội dung thỏa thuận, Tòa án lại xác định chính họ là người vi phạm cam kết trước tiên. Và khi chữ ký đã được đặt xuống, tiền đã được chuyển giao, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được xác định bằng hợp đồng và quy định pháp luật, chứ không phải bằng sự thay đổi ý chí sau đó của một bên.
Kết luận
Vì vậy, trước khi ký kết và chuyển tiền đặt cọc, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của tài sản, nội dung hợp đồng và các cam kết của các bên. Sự chủ quan hoặc thay đổi ý định sau khi đã xác lập giao dịch có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý bất lợi, trong đó có nguy cơ mất toàn bộ số tiền đặt cọc.
Nếu còn băn khoăn về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, điều kiện chuyển nhượng nhà đất hoặc các rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản, Công ty Luật Phú Thanh sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ và đưa ra giải pháp pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
